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本轮调整期即将结束 明年房价或止跌回升

luoyang.3dfc.com 洛阳房产网 2014-10-22 11:29:17 来源:3D房产网 阅读:238次

今年前9个月,全国楼市出现了近年来少见的情况—成交量萎缩,这是5年来首次出现销售面积同比下降以及投资增速减缓的现象。

面对淡市,江门楼市采取“以价换量”的方式来实现自我调节。但当前的宏观调控走向如何?这种以价换量的道路还能走多远?地产商又将怎样创新营销手段来突围?且看资深的业界专家们如何解读。

合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江:

调整期到年底 明年房价将涨

随着楼市库存高企,房价下跌,今年全国房地产行业进入减速慢行的调整阶段。

“包括本次调整,近6年来国内房地产市场经历了4次大的波动调整期。”黎文江表示,今年的调整期将持续到年底。预计本轮调整结束后,明年效果显现,房价将会上涨。

房企创新营销手法突围

“上半年楼市成交大幅缩水,从杭州开始,降价潮蔓延到全国。同时银行房贷收紧,利率提升,促使开发商采取以价换量的策略。”黎文江表示,广州在 5月出现第一波降价潮,以中海万科、雅居乐为代表,主要在广州番禺和萝岗两地,价格降幅达15%~20%。但这轮降价潮导致市场观望情绪浓厚,对房地产企 业的成绩单也没有很大的助益,因此到了6月就停止了。开发商改为想办法创新营销手段。

明年房价将止跌回升

“调整期将在今年结束,明年房价将止跌回升。”黎文江表示,种种迹象表明,目前全国楼市正在向好:一是40多个城市松动限购,而部分地区如湖北 等又开始了新一轮限贷放松。此外,最近媒体证实,央行确实已向五大行投放5000亿元的常备借贷便利(SLF),届时市场资金流动将更宽裕。

黎文江指出,开发商以价换量的营销手段会在今年内结束。此外,政府的一些结构性调整预期也将逐渐奏效,“目前中央的宏观调控主要采取的是分类调控以及解决3亿人的问题,并且效果也已有所显现。”

“3亿人的问题”,第一个“1亿”是指城镇化农民进城,新出台的国家新型城镇化规划指出,要努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇 落户。第二个“1亿”是指棚户区和城中村改造目标。2014年政府工作报告中明确提出,今后一个时期,将改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。第三个 “1亿”是中央农村工作会议提出的,到2020年要解决约1亿人口在中西部地区的城镇化。这3亿人居住问题的解决,将推进房地产市场健康发展。

“楼市虽然有泡沫,但房地产是中国经济软着陆的安全气垫。在这一层面的考虑下,楼市崩溃论是比较无力的说法。”基于这一理念,黎文江坚持对房地产市场看好的信心。

广东省房地产研究会副会长、寒桐投资顾问工作室总经理韩世同:

适当降价或是当前最好选择

纵观全国房地产市场,去年一线城市成交火爆,二三四线城市都有点低迷。但从今年开始即出现分化迹象,一线城市势头并不好,一二季度成交量全面下 降;而二线城市如杭州、长沙,年初时就呈现出全面降价的情况。进入下半年,一线城市也开始步入价格跳水的初始阶段。韩世同告诉记者,广州今年前7个月已出 现三轮轮番降价,8、9月更是逐渐开启了全面降价的格局。

就三四线城市而言,广东目前的形势要比内地好。广东有两个一线城市,广州和深圳的房价、成交对市场有着示范性的影响力。“在这两个城市的带动 下,广东的二三四线城市今年楼市也还算较稳定。”韩世同谈到,个别城市情况还不错,比如今年佛山取消限购后,楼市成交可媲美广州。中山、珠海由于受到局部 的利好影响,房价也比较稳定。

政策方面,目前房地产调控还是以分类调控为主。韩世同分析,分类调控是各地根据自己的实际情况来采取相应措施,目前以宽松为主,都离不开“如何刺激市场,促进成交,又让房价相对稳定”的主题,当中并没有特别强调房价要下降。

面对高库存,为了打破市场的观望现状,发展商的选择主要有以下三种。一是“保价无释”,现在如果不做适当的价格调整,就基本没成交;二是“以价 换量”,稍把价格降一降,就能促进库存走量;三是如果挺不住了,再做大幅度降价来促销。“要不要降价、什么时候降”是发展商自身的选择,韩世同认为,就目 前而言,及时适当降价或是发展商最好的选择。

过去6年间四次政策调整

2008年~2009年

2008年出现调整期的直接原因是全球金融危机,结果是政府出手四万亿货币投放救市,对经济强刺激的结果是出现2009年的楼市繁荣期。

2011年~2012年3月

    2011年,全国房地产市场在全方位的限制性环境中生长。这一年,央行总共3次加息,6次上调存款准备金率。信贷日益紧缩,致使房地产行业运行整体放缓。

2012年4月~2013年11月

第三次调整期的原因是出现限购限贷,导致成交量下滑。

2013年11月至今

各种限制性房地产政策相继出台,如新国五条、上海的沪七条、深八条,穗六条等,再加上房贷收紧,使购房者陷入观望。

数说GDP:四次市场调整期的GDP增速都跌破7.5%,每次调整期都持续15个月左右。

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